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DECRETO CRESCITA - NOVITA' IMMOBILI DA COSTRUIRE

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DECRETO CRESCITA - NOVITA' IMMOBILI DA COSTRUIRE

Il decreto Crescita ha introdotto, in via temporanea e fino al 31 dicembre 2021, una interessante misura a sostegno del settore immobiliare ovvero un regime di tassazione agevolata per i trasferimenti di interi fabbricati a favore delle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente e alla loro successiva vendita.

 

Il regime di tassazione dei trasferimenti immobiliari oggetto della normativa in commento, prima dell’introduzione della stessa, prendendo a riferimento i fabbricati abitativi, poteva arrivare a prevedere l’applicazione, sul valore dichiarato in atto, dell’imposta di registro pari al 9%, oltre a imposte ipotecarie e catastali par a 50 euro ciascuna.

La nuova tassazione, invece, consiste nell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro ciascuna (per un importo complessivo di 600 euro), a condizione che vengano trasferiti interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi 10 anni, provvedano alla loro demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato, e alla loro successiva vendita.

 

Analizziamo ora nel dettaglio tutte le condizioni necessarie per poter applicare e “cristallizzare“  l’agevolazione.

Possiamo suddividere le condizioni in due gruppi, il primo gruppo di condizioni dovrà essere verificato all’atto della cessione dell’intero fabbricato e il secondo invece dovrà verificarsi nei successivi 10 anni dalla predetta cessione.

 

Condizioni da verificarsi all’atto della cessione dell’intero fabbricato

La prima condizione è temporale ovvero l’agevolazione interessa i trasferimenti effettuati fino al 31 dicembre 2021.

La seconda condizione riguarda l’oggetto del trasferimento in quanto la cessione deve interessare interi fabbricati. Si evidenzia che eventuali trasferimenti “parziali” saranno soggetti all’applicazione dei criteri di tassazione ordinari.

La terza condizione è di tipo soggettivo: i trasferimenti dei predetti fabbricati devono essere effettuati in favore di imprese di costruzione e di ristrutturazione immobiliare. A tal proposito, la qualifica deve essere verificata facendo riferimento non solo all’oggetto sociale, come risultante dallo statuto, ma anche al codice ATECO 2007 che dovrebbe corrispondere all’attività effettivamente esercitata. L’agevolazione in questione sarà applicabile se il soggetto destinatario del trasferimento svolga effettivamente l’attività di costruzione o ristrutturazione immobiliare.

Queste ultime dovranno eseguire o far eseguire sui fabbricati gli interventi edilizi elencati dall’art. 3,

comma 1, lettere c), d) ed f) del D.P.R. n. 380 del 2001.

 

Condizioni da verificarsi entro 10 anni dalla cessione dell’intero fabbricato

La norma prevede un ulteriore gruppo di condizioni che devono verificarsi nei 10 anni successivi al trasferimento dell’intero fabbricato oggetto di agevolazione.

L’impresa costruttrice o ristrutturatrice, entro dieci anni, dovrà quindi demolire il fabbricato, dovrà ricostruirlo ed infine dovrà venderlo.

Si evidenzia che il decennio di osservazione è un periodo mobile, decorrente dalla data del trasferimento agevolato originario dell’intero fabbricato che può quindi effettuarsi sino al 31.12.2021.

 

Decadenza dell’agevolazione

La norma, sicuramente di interessante impatto, visto il risparmio di imposte, deve essere attentamente valutata e pianificata nonché tenuta costantemente in osservazione in quanto il mancato rispetto delle condizioni, comporterebbe il ricalcolo delle imposte in misura ordinaria.

L’imposta di registro, nel caso preso a riferimento, verrebbe ricalcolata pari al 9 per cento e le imposte ipotecaria e catastale tornerebbero dovute nella misura complessiva del 3 per cento. Nell’ipotesi invece di trasferimento di fabbricati strumentali per natura, l’importo che l’ufficio potrà richiedere sarà pari, complessivamente, alla misura del 4 per cento.

Nel caso in cui non dovessero verificarsi le predette condizioni, l’Agenzia delle Entrate applicherà inoltre una sanzione pari al 30 per cento delle stesse imposte oltre agli interessi di mora.

Ma non è tutto perché il mancato rispetto delle condizioni farebbe scattare anche la responsabilità solidale, che caratterizza l’imposta di registro e che rischierebbe di coinvolgere nuovamente l’originario cedente.

L’Agenzia delle entrate potrebbe, dunque, rivolgersi indifferentemente all’impresa che ha effettuato il trasferimento dell’intero fabbricato o all’impresa costruttrice/ristrutturatrice per il recupero delle imposte originariamente dovute.

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